Airbnb-Einnahmen versteuern: Was Eigentümer in der Schweiz wissen müssen

Dieser Artikel ist eine Orientierung und keine Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Verbindlich sind die Wegleitung Ihres Kantons und die Auskunft Ihrer Steuerverwaltung.

Einkommenssteuer: der Grundsatz

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, versteuert den Mietzins als Einkommen. Das gilt für die klassische Ferienwohnung genauso wie für die Vermietung über Airbnb oder Booking.com. In die Steuererklärung gehört der Bruttomietertrag, also alle Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten.

Besteuert wird die Liegenschaft dort, wo sie steht. Wer in Zürich wohnt und eine Wohnung in Grindelwald vermietet, versteuert den Ertrag im Kanton Bern.

Das Beispiel Kanton Bern: 33,33 % Pauschalabzug

Im Kanton Bern werden die Kosten der möblierten Vermietung mit einem pauschalen Abzug von 33,33 % des Bruttomietertrags berücksichtigt. Sie müssen den Abzug nicht verlangen, die Steuerverwaltung gewährt ihn automatisch.

Mit der Pauschale sind unter anderem abgegolten:

• Heizung, Wasser und Strom
• Abnutzung von Möbeln, Wäsche und Geschirr
• Reinigung
• Kurtaxe und Tourismusabgaben
• Vermittlungsgebühren, Werbung und Inserate
• Internet und Mobiliarversicherung

Diese Kosten können Sie nicht zusätzlich als tatsächliche Kosten abziehen. Der Unterhalt der Liegenschaft selbst bleibt nach den üblichen Regeln abziehbar.

Eigennutzung und Eigenmietwert

Für die Zeit, in der Sie die Wohnung selbst nutzen können, versteuern Sie heute den Eigenmietwert. Für die vermieteten Wochen wird er gekürzt. Die Berner Steuerverwaltung rechnet dazu ein Beispiel vor:

Die ersten vier Zeilen stammen aus dem Beispiel der Steuerverwaltung. Den Pauschalabzug haben wir nach der Regel selbst berechnet.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts

Am 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % angenommen. Die Kantone dürfen neu eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhalt abziehbar.

Das neue Recht ist noch nicht in Kraft. Den Zeitpunkt legt der Bundesrat fest. Bis dahin gelten die heutigen Regeln. Welche Kantone eine Zweitwohnungssteuer einführen und wie hoch sie ausfällt, ist noch offen.

Mehrwertsteuer: ab CHF 100'000 Umsatz

Die Vermietung von Ferienwohnungen gilt bei der Mehrwertsteuer als Beherbergung. Wer damit pro Jahr mehr als CHF 100'000 Umsatz erzielt, muss sich registrieren. Es gilt der Sondersatz von 3,8 %, egal ob Sie direkt oder über eine Plattform vermieten.

Achtung bei mehreren Wohnungen: Laut Steuerfachleuten zählt auch der Wert der eigenen Nutzung zum Umsatz. Wer nahe an der Grenze liegt, sollte das jedes Jahr prüfen.

Wann aus der Vermietung ein Gewerbe wird

Wer mehrere Wohnungen vermietet oder Leistungen wie in einem Hotel anbietet, kann steuerlich als selbständig erwerbend gelten. Dann fallen auch Sozialversicherungsbeiträge an. Die Steuerverwaltung beurteilt das im Einzelfall. Fragen Sie nach, bevor Sie eine zweite oder dritte Wohnung dazunehmen.

Was Sie aufbewahren sollten

• Alle Abrechnungen der Plattformen
• Die Anzahl der vermieteten und der selbst genutzten Nächte
• Belege für Unterhalt und Reparaturen
• Die Abrechnungen der Kurtaxe

Unsere Kunden erhalten jeden Monat einen Bericht mit allen Buchungen und Einnahmen. Damit sind die Belege für die Steuererklärung schon beisammen.

Häufige Fragen

Muss ich Airbnb-Einnahmen in der Schweiz versteuern?

Ja. Mieteinnahmen aus der Vermietung möblierter Wohnungen sind steuerbares Einkommen. In die Steuererklärung gehört der Bruttomietertrag. Welche Kosten Sie abziehen dürfen, regelt Ihr Kanton.

Wie hoch ist der Pauschalabzug für Ferienwohnungen im Kanton Bern?

33,33 % des Bruttomietertrags. Die Steuerverwaltung gewährt den Abzug automatisch. Er deckt unter anderem Heizung, Reinigung, Abnutzung der Möbel, Kurtaxe und Vermittlungsgebühren.

Ab wann bin ich mit einer Ferienwohnung mehrwertsteuerpflichtig?

Ab einem Umsatz von CHF 100'000 pro Jahr. Für die Beherbergung in Ferienwohnungen gilt der Sondersatz von 3,8 %.