Brauche ich eine Bewilligung? Regeln für Airbnb in der Schweiz

Dieser Artikel ist ein Überblick und keine Rechtsberatung. Die Regeln ändern sich laufend. Verbindlich ist die Auskunft Ihrer Gemeinde.

1. Das Zweitwohnungsgesetz

In Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungen dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Das betrifft die meisten Ferienorte in den Bergen. Für Eigentümer ist wichtig, wann die Wohnung entstanden ist:

• Altrechtliche Wohnungen: Wohnungen, die am 11. März 2012 bestanden oder bewilligt waren, sind in der Art der Wohnnutzung frei. Sie dürfen als Ferienwohnung vermietet werden.
• Neuere Wohnungen: Sie wurden nur als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung bewilligt. Was erlaubt ist, steht in der Baubewilligung und im Grundbuch.

2. Regeln der Städte und Gemeinden

Stadt Luzern: 90 Nächte

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in der Stadt Luzern ein Reglement über die Kurzzeitvermietung. Wohnungen dürfen höchstens 90 Nächte pro Kalenderjahr für Aufenthalte unter drei Monaten vermietet werden. Das Angebot muss der Stadt gemeldet werden, und die Registrierungsnummer gehört ins Inserat.

Ausgenommen sind Tourismuszonen und Landwirtschaftszonen. Ausgenommen ist auch, wer Zimmer am eigenen Hauptwohnsitz vermietet und damit keinen missbräuchlichen Gewinn erzielt. Mehr als 90 Nächte sind möglich, wenn die Räume seit 2010 nicht als Wohnraum genutzt wurden. Dafür braucht es eine Bestätigung der Stadt.

Stadt Bern: Altstadt

Im Februar 2022 haben die Stimmberechtigten mit über 80 % eine Änderung der Bauordnung angenommen. Sie begrenzt die Kurzzeitvermietung in der Altstadt auf 90 Nächte pro Jahr. Betroffen wären in der unteren Altstadt Wohnungen ab dem zweiten Stock und in der oberen Altstadt die Dachgeschosse.

Die Regel war im Februar 2025 noch nicht in Kraft, weil eine Beschwerde vor dem Verwaltungsgericht hängig war. Fragen Sie den aktuellen Stand bei der Stadt nach.

Interlaken und Umgebung

In Interlaken, Matten, Unterseen, Wilderswil, Gsteigwiler und Saxeten brauchen Vermieter von Ferienwohnungen eine Bewilligung der Standortgemeinde. Danach folgt die Registrierung bei der Tourismus-Organisation Interlaken.

Andere Orte

Auch Genf begrenzt die Vermietung ganzer Wohnungen auf 90 Tage pro Jahr. Weitere Gemeinden diskutieren eigene Regeln. Ein Anruf bei der Bauverwaltung klärt die Lage in zehn Minuten.

3. Stockwerkeigentum und Mietrecht

Im Stockwerkeigentum gilt das Reglement der Gemeinschaft. Es kann die gewerbsmässige Kurzzeitvermietung einschränken oder verbieten. Das Bundesgericht hat 2019 ein solches Verbot geschützt. Lesen Sie das Reglement, bevor Sie inserieren, und sprechen Sie mit der Verwaltung.

Wer selbst Mieter ist, braucht für die Untervermietung die Zustimmung des Vermieters.

4. Meldepflichten

• Ausländische Gäste: Wer gewerbsmässig beherbergt, muss ausländische Gäste der zuständigen Behörde melden. Viele Gemeinden nutzen dafür einen Meldeschein.
• Kurtaxe: Die meisten Ferienorte verlangen eine Anmeldung bei der Gemeinde oder der Tourismusorganisation. Mehr dazu im Artikel zur Kurtaxe.
• Steuern: Die Einnahmen gehören in die Steuererklärung. Mehr dazu im Artikel zu den Steuern.

Fünf Fragen, bevor Sie starten

1. Ist die Wohnung altrechtlich, oder steht eine Nutzungsauflage im Grundbuch?
2. Kennt die Gemeinde eine Obergrenze, eine Bewilligung oder eine Registrierung?
3. Was sagt das Reglement der Stockwerkeigentümer?
4. Wo melde ich die Kurtaxe an?
5. Weiss meine Versicherung von der Vermietung?

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Häufige Fragen

Brauche ich in der Schweiz eine Bewilligung für Airbnb?

Eine nationale Bewilligung gibt es nicht. Einzelne Gemeinden verlangen eine Bewilligung oder Registrierung, zum Beispiel die Gemeinden im Raum Interlaken und die Stadt Luzern. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach.

Wie viele Nächte darf ich in der Stadt Luzern über Airbnb vermieten?

Seit dem 1. Januar 2025 höchstens 90 Nächte pro Kalenderjahr für Aufenthalte unter drei Monaten. Ausgenommen sind unter anderem Tourismuszonen und die Vermietung am eigenen Hauptwohnsitz.

Darf die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft Airbnb verbieten?

Ja, das Reglement kann die gewerbsmässige Kurzzeitvermietung einschränken oder verbieten. Das Bundesgericht hat 2019 ein solches Verbot geschützt.